مخاطر المناخ ستؤدي إلى انخفاض قيم العقارات في الأسواق عالية المخاطر بحوالي 60%

يعتقد أحد كبار المحللين الذين رصدوا أزمة الرهن العقاري الثانوي واستفادوا منها أن انهياراً آخر من عيار الأزمة المالية قادم، ولكن فقط لأصحاب المنازل في مدن معينة.

لقد حذر ديفيد بيرت، الذي أدى رهانه بمبلغ 80 مليون دولار ضد الرهن العقاري منخفض الجودة إلى ظهور اسمه في كتاب مايكل لويس الأكثر مبيعا “الرهان الكبير”، لسنوات من مخاطر تغير المناخ – سواء بالنسبة للعالم أو لسوق الإسكان.

بعد نصف عقد من البحث حول ارتفاع درجات الحرارة العالمية والأحداث الجوية المتطرفة، قرر بيرت في عام 2019 إطلاق DeltaTerra Capital، وهي شركة أبحاث تركز على تغير المناخ مصممة لمساعدة المستثمرين على التحوط ضد المخاطر التي تهدد بقلب سوق العقارات رأسًا على عقب .

ومنذ ذلك الحين، يبدو أن ارتفاع درجات الحرارة والكوارث الطبيعية أصبحت أكثر شيوعاً، وهذا جعل بيرت أكثر ثقة في أطروحته التي ظل يؤمن بها لفترة طويلة، والتي يتجاهلها العديد من أصحاب العقارات.

وقال بيرت في مقابلة أجريت معه مؤخرا: “هناك حساب يجري الآن”، في إشارة إلى التهديد المتزايد وتكاليف الفيضانات وحرائق الغابات وغيرها من الأحداث الجوية الناجمة عن تغير المناخ.

ارتفاع التأمين يكلف المنازل أكثر من نصف قيمتها

مع ارتفاع درجات الحرارة بشكل مطرد، كما حدث خلال العقود الأربعة والنصف الماضية، يقول علماء المناخ إن الأحداث الجوية المتطرفة مثل الأعاصير سوف تصبح أكثر شدة .

وتتسبب العواصف الأكثر خطورة في أضرار أكبر، وهو ما يجعل شركات التأمين تتحمل تكاليف إصلاح أعلى.

وفي استجابة لذلك، ترفع شركات التأمين أقساط التأمين التي تفرضها على أصحاب المنازل في الأسواق المعرضة للخطر ــ وربما تصل إلى ضعف أو ثلاثة أمثال ما تفرضه الآن.

على سبيل المثال، قد ترتفع تكاليف التأمين ضد الفيضانات في المدن الساحلية من 5000 دولار سنويًا إلى 15000 دولار بموجب تسعير التأمين ضد الفيضانات الوطني المحدث الذي حددته الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ، كما قال بيرت، وقد تتسبب هذه التكلفة الإضافية عن غير قصد في انخفاض قيم الممتلكات.

قال بيرت: “”سيقول المشتري، “”حسنًا، لن أضطر إلى دفع مبلغ 10 آلاف دولار في العام المقبل فحسب، بل كل عام في المستقبل””، “لذا ربما يتعين عليّ خصم 20 عامًا من هذه المدفوعات من السعر والاحتفاظ بهذا رأس المال لسداد أقساط التأمين الأعلى.”

وفي هذا السيناريو، قد تباع المنازل التي تقدر قيمتها حالياً بـ 500 ألف دولار فقط مقابل 300 ألف دولار، كما قال بيرت، نظراً لأن المشترين سوف يحتاجون إلى 200 ألف دولار إضافية لتغطية تكاليف التأمين ضد الفيضانات لمدة عقدين من الزمن.

وهذا على افتراض أن مخاطر الفيضانات لن تستمر في الارتفاع بمرور الوقت، وهو ما يعتقد بيرت أنه من غير المرجح حدوثه.

وقال بيرت عن أماكن مثل مقاطعة لي بولاية فلوريدا ـ موطن مدينة فورت مايرز: “من المتوقع أن نرى تصحيحاً في القيمة بنسبة 50% أو 60% في المقاطعات التي تتمتع بهذا النوع من التعرض.

وفي كثير من هذه الأماكن، فإن هذا يعني مجرد إعادة خمس سنوات من التقدير. يبدو الأمر وكأنه كثير، لكنه ليس كثيراً حقاً”.

ورغم أن هذا السيناريو قد يبدو بعيد المنال بالنسبة للبعض، فإن بيرت يحذر من أنه سيناريو واقعي.

ويقدر أن ارتفاع أقساط التأمين بشكل كبير من شأنه أن يتسبب في خسارة ما بين 5% و7% من المساكن في الولايات المتحدة نصف قيمتها.

وسوف يكون هذا كارثيا بالنسبة لجميع أصحاب العقارات في تلك الأسواق، حتى أولئك الذين لا يحاولون بيع مساكنهم.

ولابد أن يشعر أصحاب المنازل في المدن الساحلية الأكثر عرضة لخطر الفيضانات بقدر أعظم من الخوف.

ففي العقد المقبل، يعتقد بيرت أن هذه العقارات قد تغمرها المياه ــ بكل ما تحمله الكلمة من معنى.

“إذا تجاوزت تكلفة التأمين على المنزل مبلغ الإيجار الذي يمكنك تحصيله مقابل هذا المنزل كمستثمر، فما قيمة هذا المنزل؟” قال بيرت.

ورغم أن تغير المناخ يؤثر على الجميع، إلا أن بيرت يقول إن تأثيره لن يكون متساوياً، ويقدر أن نحو 20% فقط من أسواق العقارات في الولايات المتحدة، بما في ذلك العديد من المدن في منطقة حزام الشمس ، سوف تشهد انخفاضات كبيرة في أسعار المساكن بسبب ارتفاع تكاليف التأمين الناجمة عن تغير المناخ.

وفقًا لشركة DeltaTerra Capital، فإن تغير المناخ سيتسبب في أضرار بقيمة 1.2 تريليون دولار لسوق الإسكان، وهو ما يمثل خمس القيمة المقدرة بنحو 6 تريليونات دولار والتي خسرتها السوق خلال الأزمة المالية ،وهذا يفترض أن تلتزم الحكومات باتفاقية باريس بشأن تغير المناخ.

إذا كانت أزمة المناخ أسوأ من المتوقع، وارتفعت درجات الحرارة العالمية بمقدار 3.5 درجة مئوية عن متوسط ما قبل الثورة الصناعية، فإن بيرت يتوقع تدمير القيمة السوقية بقيمة 2 تريليون دولار.

ينبغي لأصحاب المنازل في المدن الأكثر عرضة لتأثيرات تغير المناخ أن يشعروا بالتوتر، إذا لم يكونوا يشعرون بالتوتر بالفعل.
وقال بيرت “في تلك المجتمعات المعرضة للخطر، تعد هذه بيئة صعبة للغاية”.